论预约合同的认定及其法律效力
作者:   发布时间: 2017-03-09 14:30:18

   武汉市洪山区人民法院   高娟


一、事实概要与判决要旨[1]

(一)事实概要

2002年11月,孙某与同力房产公司签订《商品房预订单》,双方约定:孙某预订同力房产公司开发的某小区商品房一套,并对房屋的位置、楼层、面积、价格进行了约定,当日孙某向同力房产公司缴付了预订金30000元。之后因拆迁不力,该工程迟迟未能开工,该项目直至2010年1月21日方取得商品房预售许可证。因成本增加,同力房产公司不同意按原预约价与孙某签订商品房买卖合同,要求提高价格,双方多次协商未果。孙某遂向法院起诉,要求同力房产公司交付预订单中约定的房屋,并赔偿因房屋面积缩小产生的损失100000元。同力房产公司答辩称,双方签订的是预定单,而非商品房买卖合同,其没有交房的义务。

(二)判决要旨

江苏省徐州市泉山区人民法院经审理认为:一、关于预订单的法律性质问题。双方当事人签订的预订单已具备房号、价格、面积等条款,但缺少履行期间等三项,且明确约定双方今后还要签订商品房买卖合同,故预订单的法律性质应认定为预约合同。二、关于违反预约合同的法律后果。同力房产公司不同意按原预约价与孙某签订商品房买卖合同,致使双方不能订立本约购房合同,应由同力房产公司承担缔约过失责任,由此给孙某造成的损失,同力房产公司应依法予以赔偿。因双方签订的是预约合同并非本约,故孙某不能要求同力房产公司必须按预约所约定的内容签订本约合同,也不能强制对方履行交付房屋,孙某在法院多次释明的情况下仍坚持要求同力房产公司交付房屋,并赔偿面积缩小损失100000元,该诉请无法律依据,不能予以支持。遂判决:驳回孙某的诉讼请求。

孙某不服一审判决,向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉,江苏省徐州市中级人民法院经审理认为:孙某与同力房产公司签订的房屋预订单因缺乏“交付使用条件及日期”等商品房买卖合同的必备条款,该预订单不属于商品房买卖合同,而是商品房买卖合同的预约合同。因双方并未形成商品房买卖合同关系,孙某直接要求同力房产公司承担交付房屋、赔偿损失的合同责任无事实和法律依据,其主张不予支持,最终判决驳回上诉,维持原判。

二、预约合同的认定

(一)问题的提出

由此,本案的争议焦点可以概括为四个问题:其一,预约合同如何认定;其二,预约合同的法律效力如何;其三,违反预约合同,应承担的违约责任如何;其四,预约合同的损害赔偿范围包括哪些。在这些问题上,本案中一审与二审法院的观点基本一致,均认为该案中商品房预订单属于商品房买卖合同的预约合同,而非商品房买卖合同(本约);且该预约合同仅具有磋商的法律效力,孙某不能要求同力房产公司按预约合同的内容与其签订本约合同;至于预约合同的违约责任,两审法院均认为预约合同不适用实际履行责任,孙某不能强制同力房产公司交付房屋。

尽管一审与二审法院的判决观点一致,说理也比较充分,但仍有一些问题值得思考:首先,当事人订立预约合同后,双方仅负有磋商义务,那么此义务对当事人的拘束力何在?是否可能导致预约合同制度的法律意义过于淡薄?其次,实际履行是合同违约救济的重要方式,预约合同作为合同里的一员,理应同样适用实际履行的违约责任形式,但本案中两级法院均得出预约合同不适用实际履行的结论,仍值得商榷。

目前,预约合同在市场交易活动中已得到普遍运用,如投资备忘录、房屋认购书、预订宾馆、预购机票、预订火车票等,但我国《合同法》中并未明确规定预约合同,其并非典型或有名合同。而对于实践中发生的预约合同纠纷案件,法院如何裁判一直缺乏明确的法律依据。2012年出台的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)第2条规定:“当事人订立了认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”该条第一次明确并正式承认了预约合同,并为预约