案例研究⑦ | 意向书是否属于预约合同
——李某某诉黄某合同纠纷案

编者按 

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意向书是否属于预约合同

——李某某诉黄某合同纠纷案

（该案入选《百案说民法》）

作者简介

王点

南湖法庭法官助理

基本案情

2018 年 5 月，李某某欲购买黄某位于武汉市洪山区某小区的房屋。在与黄某某商谈房屋买卖事宜时，李某某是以李甲的名义进行的。2018年5月12日，李某某通过支付宝转账的方式向黄某支付20000元。2018年5月13日，黄某向李某某出具收条1张，其内容为：“今收到李甲房屋出售订金人民币贰万元”。后黄某未提供涉案房屋的权属证明，李某某未与黄某签订房屋买卖合同。李某某要求黄某返还购房订金20000元，但黄某一直拒绝返还。故李某某请求法院判令黄某返还李某某购房订金20000元。法院另查明，李甲不认识黄某，未与黄某商谈房屋买卖事宜，对黄某出具的涉案收条不知情。

裁判结果

湖北省武汉市洪山区人民法院作出（2018）鄂0111民初7442号民事判决：

一、被告黄某于本判决生效之日起五日内返还原告李某某购房订金20000元；

二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。

裁判理由

法院认为，根据黄某出具的收条以及李某某的陈述，双方当事人之间不存在将来要订立房屋买卖合同的意思表示，也不具有受合同拘束的意思，双方当事人之间仅具有房屋买卖的意向，不成立房屋买卖的预约合同和房屋买卖合同（本约合同）。双方当事人之间存在口头无名合同，其主要内容为：李某某交付购房订金 20000 元后，双方就房屋买卖事宜进行磋商；若李某某不购买涉案房屋，黄某退还李某某上述购房订金。双方当事人之间的口头合同合法有效。法院向黄某送达民事起诉状副本，应视为李某某告知黄某双方就房屋买卖事宜停止磋商，催告黄某返还购房订金。黄某应在李某某催告的合理期限内返还李某某购房订金。黄某未在李某某催告的合理期限内返还李某某购房订金，构成违约，依法应承担继续履行返还李某某购房订金的义务之违约责任。李某某主张黄某返还购房订金20000元，予以支持。

案例注解

意向书是当事人为了订立合同进行多次谈判和反复磋商而订立的，以表达初步设想、记录协议达成程度为内容的文件，体现的是当事人打算订约的意愿性，内容灵活，形式自由。预约合同，是指当事人约定在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议。对于意向书是否当然属于预约合同这一问题，不能一概而论。

预约合同的概念首次出现在我国法律体系是在最高人民法院2012年5月10日颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。此时，意向书在实践中常常被看作是预约合同的一种。2020年5月28日，《民法典》在合同编第四百九十五条明确规定了预约合同制度，即“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”，此时，意向书不再被一概而论地认为是预约合同。

实践中的意向书形式多样、内容灵活，与预约合同存在诸多区别，要判断意向书是否为预约合同，应当从预约合同的成立要件出发。预约合同的成立是指当事人就未来某时订立本约合同在意思表示上达成一致并愿受其约束而订立协议的法律事实，因此，意向书认定为预约合同的构成要件主要有：（1）订立主体必须是两个或者两个以上互负权利义务关系的主体，且与本约的订约主体应当一致。（2）当事人共同意思表示，即当事人在意向书中不仅是简单记录，最重要的是要明确约定未来某一期间订立本约合同。（3）意向书的标的为履行未来订立本约合同的行为。（4）权利义务内容明确具体，从鼓励交易和合同自由的角度出发，只要当事人有受约束、约定在将来订立本约合同的意思表示，其权利义务内容便是明确具体的。

在本案中，李某某欲购买黄某位于武汉市洪山区某小区的房屋，以他人名义与黄某商谈房屋买卖事宜。李某某向黄某支付20000元定金后，黄某向李某某出具写有“今收到李某小区房屋出售订金人民币贰万元”的收条一张。从黄某出具的收条以及李某某的陈述可以看出，黄某与李某某之间存在口头无名合同，主要内容为：李某某向黄某交付购房订金 20000 元后，双方就房屋买卖事宜进行磋商；若李某某不购买涉案房屋，黄某退还李某某上述购房订金。双方之间并不存在将来要订立房屋买卖合同的意思表示，也不具有受合同拘束的意思，而仅具有继续商谈房屋买卖的意向。可见，黄某与李某某之间的口头无名合同并不满足预约合同的成立要件，黄某与李某某之间不成立购房预约合同或房屋买卖合同。因此，李某某向黄某交纳的定金仅具有保障磋商继续进行的作用，而不具有担保李某某、黄某未来签订买卖合同的作用。李某某告知黄某双方就房屋买卖事宜停止磋商，只能催告黄某返还购房订金，而不能依据黄某违反预约合同主张双倍返还购房定金。

在审判实务中，法院对当事人之间形成的意向书的性质，不能武断地认为意向书就是预约合同，或意向书一定不是预约合同，而应根据意向书的具体内容、形式加以判断，仅在意向书符合预约合同成立要件时，才能将意向书认定为预约合同，从而适用预约合同的相关规定。这亦更符合《民法典》关于预约合同制度的立法精神。